近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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